Przygotowując się do Walnego Zgromadzenia warto odświeżyć sobie informacje o najważniejszych problemach naszej Spółdzielni, a mało który temat jest tak zakłamywany i manipulowany przez „spółdzielczych” polityków jak właśnie sprawy związane z inwestycją przy ul. Dereniowej. Przygotowanie budowy w warunkach współwłasności jest bardzo skomplikowany, złożony i trudny proces, a najłatwiej do akcji hejterskich wybrać pojedyncze, oderwane od całości negocjacji elementy procesu i, odpowiednio zmanipulowane, przedstawiać mieszkańcom jako przykłady złego zarządzania. Nie mam złudzeń, że im bliżej wyborów do Rady Nadzorczej tym więcej będzie hejtu, kłamstw i manipulacji, na stronach facebookowych nie-członków spółdzielni, będą roznoszone do skrzynek ulotki, kłamliwe gazetki i zaczepianie mieszkańców pod sklepami. I to wszystko wyłącznie w imię walki o władzę i własne korzyści. Aby ofiarą tych manipulacji nie okazali się mieszkańcy naszych osiedli należy uzbroić ich w prawdę, a zatem zapraszam do zapoznania się z faktami na temat inwestycji:

1. Pawilon przy ul. Dereniowej 6 nie jest własnością wyłącznie spółdzielni. Spółdzielnia jest jednym z 12 współwłaścicieli i posiada 66% udziałów w gruncie, zaś pozostałe 34% należy do innych podmiotów. Aby móc decydować o inwestycji, Spółdzielnia musiała pozyskać całe 100% udziałów. A wystarczyłby brak zgody na sprzedaż chociaż jednego właściciela, choćby najmniejszego lokalu, aby inwestycja nie doszła do skutku.
2. Spółdzielnia przez dziesięciolecia nie remontowała pawilonu (także z powodu, że od 2018 roku planowała inwestycję w jego miejscu doprowadzając go do ruiny i do ryzyka wyłączenia go z użytkowania, co zresztą częściowo już nastąpiło. Remont doprowadzający obiekt do stanu funkcjonalności, wg przygotowanego kosztorysu obciążałby spółdzielnię kwotą rzędu ok. 35 mln zł. Wydatkowanie takiej kwoty na remont w sytuacji, gdy na działce może powstać nowy budynek, byłoby marnotrawstwem. Trzeba też wiedzieć, że nadzór budowlany prowadzi obecnie postępowanie dotyczące złego stanu technicznego budynku. Z użytkowania wyłączone zostały już pierwsze piętro, schody i patio, a dalsze ograniczenia, włącznie z całkowitym zamknięciem obiektu, bądź nakazem kosztownych prac zabezpieczających, pozostają realnym zagrożeniem.
3. W związku z możliwym zamknięciem obiektu sygnalizowane były milionowe roszczenia do Spółdzielni od współwłaścicieli obawiających się pozbawienia majątku i dochodów. Roszczenia trudne do oszacowania, ale idące w kolejne miliony złotych.
4. Spółdzielnia nie jest i nie była właścicielem działki, na której stoi pawilon. Spółdzielni przysługuje do niej prawo użytkowania wieczystego, ustanowione dawno temu, uwaga: z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Ponieważ cel ten nie został przez dziesięciolecia osiągnięty, samorząd w 2025 roku oficjalne żądał od Spółdzielni wyjaśnień, co oznacza realne ryzyko wygaszenia użytkowania wieczystego (w związku z niewykonaniem celu na jaki ustanowiono wieczyste użytkowanie) i, w konsekwencji, odebrania Spółdzielni nieruchomości. Strata Spółdzielni wynosiłaby, tylko z tego powodu, kolejne co najmniej 40 mln zł. Nie wspominając o zaprzepaszczeniu szans na budowę mieszkań dla Spółdzielców.
5. W tej sytuacji, mając wszelkie zgody Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej na realizację inwestycji przystąpiłem do negocjacji zakupu lokali użytkowych z ich właścicielami. Rozmowy te były bardzo trudne, skomplikowane prawnie i podatkowo, ekonomicznie, organizacyjnie i przy początkowej dużej wzajemnej nieufności, Każdy z właścicieli miał swoje uwarunkowania i oczekiwania. Moim celem było ograniczenie zaangażowania pieniędzy w zakup lokali przez Spółdzielnię i od samego początku jasno to wszystkim powiedziałem. Dodatkowo narzuciłem, aby rozliczanie posiadanych przez nich 34% udziałów w działce, nastąpiło poprzez wybór określonej powierzchni nowych lokali, a nie jak wynika z udziału w gruncie przejęciem 1/3 powierzchni w nowej inwestycji.
6. Roszczenia i oczekiwania współwłaścicieli lokali użytkowych początkowo były bardzo wysokie. Właściciele oczekiwali zagwarantowania własności lokali nawet w wysokości posiadanych udziałów w gruncie plus oczekiwane milionowe odszkodowania i zadośćuczynienia (a niektórzy z nich nie chcieli sprzedać z powodów osobistych) Ten warunek był odrzucony przez Spółdzielnię. Rozmowy były bardzo trudne i wymagały osiągnięcia wzajemnego zrozumienia. W negocjacjach pomagała również ówczesna Rada Nadzorcza, zaangażowana mocno w pilnowanie inwestycji i nadzór nad poczynaniami Zarządu. Ostatecznie po wielu miesiącach negocjacji ustalono z 11 podmiotami, że jako   właściciele lokali o powierzchni 1 112 m2 dostaną w rozliczeniu powierzchnię 1 232 m2, a ich udziały w nieruchomości wspólnej z obecnych 34% spadną do 12%. Rekompensata za inne roszczenia i oczekiwania (w tym za odstąpienie od roszczenia udziału 34% w inwestycji) właściciele nabędą w przyszłości uprawnienie do zakupu kolejnych lokali pod warunkiem zapłaty pełnej ceny za nie.
7. W efekcie negocjacji Spółdzielni przypadnie minimum 8 000 m2 powierzchni lokali w inwestycji oraz miejsca parkingowe (w porównaniu do 2.000 m2 posiadanych obecnie) z czego 6 000 m2 będzie przeznaczone dla Spółdzielców (lokale mieszkalne) a na majątku Spółdzielni pozostaną prawa do lokali użytkowych o powierzchni  prawie 1 000 m2.
   Ponadto w rozliczeniu kosztów inwestycji Spółdzielni przypadnie zwrot 100% wartości gruntu (nie obecnych 66%), do tego doliczyć należy przysługujący zwrot VAT oraz niebagatelne kwoty wynikające z kosztów obsługi przez spółdzielnię. Licząc bardzo, ale to bardzo ostrożnie Spółdzielcy zarobią na inwestycji minimum 40 mln zł (co gwarantuję), choć specjaliści analizujący budżet inwestycji wskazują raczej na kwoty rzędu 50 mln zł i więcej. Wydaje się więc, że te negocjacje powinno traktować się zdecydowanie w kategoriach wspólnego sukcesu, a nie porażki.
8. Trudnym punktem w negocjacjach opisanym powyżej były twarde oczekiwania części współwłaścicieli do zawarcia z nimi umów o budowę lokali. Tu oczekiwania były również wysokie, ale i ograniczenia formalne niezwykle silne: zgody na realizację inwestycji jasno mówiły o budowie „ok. 100 -114 mieszkań”. Ile to jest „około”? Dla bezpieczeństwa zakładam, że to 10-15% i zaokrąglam w górę tj. 130-131 lokali mieszkalnych, zgody dodatkowo zakładają budowę „ok 1 900 m2” powierzchni usług/ biur i tu podobnie zakładam, że ok to 10-15%, i zaokrąglam w górę tj. ok 2 100 m2.

Koncepcja inwestycji zakłada budowę - 131 lokali mieszkalnych, z czego dokładnie 110 mieszkań i niemal 1 000 m2 usług jest przeznaczone dla Spółdzielców; Lokale nadwyżkowe są rozliczane z właścicielami lokali usługowych za ich 34% udział w gruncie, a za część z nich muszą za nie zapłacić pełną cen. Oczywiście, współwłaściciele są członkami spółdzielni i mogą takie umowy zawierać, tu straty dla Spółdzielców nie ma żadnej, przeciwnie, jako Spółdzielnia zarabiamy na kosztach obsługi, zwrocie VATu i udziałach w gruncie, co obniża również jednostkowy koszt budowy 110 lokali dla Spółdzielców.

1. Jedynym ograniczeniem ilości mieszkań dla Spółdzielców jest uchwała Walnego Zgromadzenia. Zarówno analiza techniczna „chłonności” nieruchomości jak i zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykazuje na możliwość budowy znacznie większej ilości mieszkań. Można zwołać Walne Zgromadzenie, aby pozwolić na pełne wykorzystanie potencjału działki, można też zachować obecną intensywność zabudowy i przede wszystkim ograniczyć ryzyka związane z upływem czasu, zmianą przepisów i uwarunkowań planistycznych. Można też zmienić formułę realizacji inwestycji ze spółdzielczej na deweloperską tj. sprzedaż z zyskiem, co podnoszą członkowie obecnej RN i co przyniosłoby dodatkowy zysk Spółdzielni. Tutaj jednak potrzebna jest mądrość członków Spółdzielni i nowej Rady Nadzorczej; nie podejmuję się rozstrzygać tego dylematu, ale możliwość wskazuję.
2. Wiele lat temu, z powodów kompletnie dla mnie niezrozumiałych, Spółdzielnia pozbyła się lokali, a potem przechodziły one z rąk do rąk, bez obowiązku pytania Spółdzielni o zgodę. Spółdzielnia nie miała żadnego wpływu na to kto jest właścicielem lokalu i współużytkownikiem wieczystym gruntu. Robienie z tego zarzutu dla obecnej sytuacji świadczy o kompletnym niezrozumieniu zasad spółdzielczych, o prowadzeniu inwestycji nie wspominając.
3. Wszystkie lokale usługowe należące do podmiotów prywatnych z wyjątkiem jednego, są zabezpieczone przedwstępnymi umowami sprzedaży. Ich zakup nastąpi dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę dla nowej inwestycji, nie później niż do końca 2028 roku. Wyjątek stanowi lokal z obecnym sklepem „Żabka”, który, aby przed startem inwestycji uniknąć ryzyka skorzystania z prawa pierwokupu, jakie Żabka ma zastrzeżone w umowie najmu, musiał być kupiony przez Spółdzielnię teraz. W sytuacji, gdyby „Żabka” z pierwokupu chciała skorzystać (a mają na takie przypadki pieniądze) Spółdzielnia dowiedziałaby się o tym teraz i nie naraziłaby się na dalsze koszty związanych z Inwestycją tylko się z niej wycofała. W przypadku, gdyby sprzedaż lokalu z Żabką nastąpiła dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę dla nowej inwestycji, Spółdzielnia ryzykowałaby, że Żabka skorzysta z pierwokupu, a to oznaczałoby następnie konieczność wynegocjowania z Żabką nowych, zapewne zdecydowanie mniej korzystnych dla Spółdzielni warunków odkupu lokalu, lub w przypadku braku konsensusu co do ceny, inwestycja z dużym prawdopodobieństwem by się nie udała. Wtedy Spółdzielnia zostałaby z kilkudziesięcioma milionami straty (albo remont za 35 mln, albo utrata nieruchomości bez odszkodowania plus wielomilionowe roszczenia współwłaścicieli za brak remontu budynku). Lokal odkupiliśmy w cenie rynkowej, udało się doprowadzić do nabycia bez skorzystania przez Żabkę z pierwokupu. Ponadto z tytułu najmu tego lokalu Spółdzielnia od daty nabycia pobiera kilkanaście tysięcy zł netto czynszu najmu miesięcznie. Wszelkie kwestie dot. opuszczenia lokalu przez Żabką przed rozpoczęciem inwestycji są zabezpieczone karą od Sprzedającego.
4. W toku przygotowań do inwestycji odbyły się dwa postępowania przetargowe, pierwsze w formie konkursu na wyłonienie najlepszej koncepcji, która stanowiła podstawę uzgodnienia warunków zamiany lokali i drugie w formule nieograniczonego przetargu na wyłonienie podmiotu prowadzącego nadzór nad przygotowaniem i realizacją oraz i obsługę techniczną inwestycji. Obydwa postępowania były prowadzone przy zainteresowaniu i czynnej, aktywnej kontroli członków ówczesnej Rady Nadzorczej. Wyboru najlepszych podmiotów do współpracy dokonano w wyniku przeprowadzonych postępowań przetargowych, na podstawie oceny złożonych ofert i dokumentacji. Oszczerstwa pojawiające się na temat tych przetargów nie mają najmniejszego potwierdzenia w rzeczywistości.
5. Od samego początku działalności obecnej Rady Nadzorczej zabiegałem o przeprowadzenie kontroli przetargu, sugerowałem powołanie komisji inwestycyjnej i prosiłem o zainteresowanie się tematem, bo jest krytycznie ważny dla spółdzielni. Już na pierwszym posiedzeniu przedstawiłem opis sytuacji i podejmowanych czynności. Ani razu przez kolejne trzy powiedzenia Rady nikt nie zadał nawet jednego pytania w tym temacie. Do dzisiaj Rada Nadzorcza nie uchwaliła kontroli, nie przeprowadziła żadnych czynności kontrolnych działając jako rada, nie pojawił się protokół z kontroli, nie przedstawiono Zarządowi żadnych wniosków do odniesienia się.
6. Aktualnie czynności związane z ogłoszonym przetargiem na wyłonienie Generalnego Wykonawcy uległy zamrożeniu. Nie mogę już działać jako prezes, ponieważ na wniosek członka Rady Nadzorczej uchwała o moim wyborze została zabezpieczona przez sąd poprzez wstrzymanie jej wykonania. Tym samym Spółdzielnia nie ma Zarządu. Nie można zatem, po ocenie merytorycznej dokonanej przez Komisję Przetargową, skierować złożonych ofert do negocjacji, nie można nawet przetargu unieważnić. Wstrzymanie przetargu na tym etapie godzi w dobre imię Spółdzielni jako mało wiarygodnego partnera. Ponadto przedłużający się proces przetargu powoduje opóźnienia w starcie prac przygotowawczych, prac projektowych i administracyjnych a tym samym ryzyko nie uzyskania pozwolenia z określonych umowami z właścicielami lokali terminie.  Działania obecnej Rady Nadzorczej, niezależnie od intencji jej członków, poważnie szkodzą Spółdzielni i zagrażają dalszej realizacji inwestycji.
7. Gwarantowałem całkowitą przejrzystość każdego etapu przygotowania i prowadzenia inwestycji, na posiedzenia komisji przetargowej oprócz członków Rady Nadzorczej poleciłem zapraszać również członków komitetów domowych, a losowanie lokali mieszkalnych organizowane miało być przez notariusza przy pełnej jawności i kontroli samych mieszkańców.

 

Teraz od Państwa zależy co dalej będzie z inwestycją. Czy oddana będzie w ręce osób niemających żadnego doświadczenia i zielnego pojęcia o jej prowadzeniu, za to biegłych w hejtowaniu, manipulacji i sztuczkach socjotechnicznych. Czy też nowa Rada Nadzorcza składać się będzie z ludzi prawych, dalekich od polityki i przede wszystkim znanych Wam jako dobrych sąsiadów, być może członków komitetów domowych z ludzi, na których można polegać. Warto zaapelować, aby z każdej z czterech enklaw zgłosili się kandydaci, a członkowie podczas Walnego Zgromadzenia zadbali o możliwie równomierną reprezentację wszystkich enklaw w 15-osobowej Radzie.

Rafał Januszkiewicz, SMB Imielin.